2021年楼市销售创纪录？2022年楼市是否值得期待？

　　“2021年房地产的路不好走，来时的路有海浪的叹息，还有音乐回旋，有泥泞，也有坦途。这些或好或坏的日子，都将成为过去，我们也很难再回到过去，但我们有权利选择重建未来。”2021年最后一天，2022“跨越——丁祖昱评楼市年度发布会”在线上举行，易居企业集团CEO丁祖昱表示，房地产行业未来有无限可能。

　　按照近年来惯例，丁祖昱每年都会在岁末复盘一年楼市，并对来年进行预测。他指出，房地产行业已正式告别“白金时代”，大跨步走进青铜时代，因透支严重，行业规模将回到五年前水平。不过，他也同时表示，虽然行业面临短暂危机，但房地产仍将是压舱石和支柱产业，第二曲线仍然有巨大的市场空间。

　　2021年楼市销售创纪录

　　“2021年整个房地产行业规模，全国新房、二手房交易规模，都创下历史新高。”在此次发布会上，丁祖昱公布了一组最新数据——2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿元，双双创下新纪录。

　　丁祖昱指出，2021年上半年，楼市形势曾经一片大好，而到了下半年，销售、融资急剧下滑，2021年7-11月份累计操盘金额同比下滑27.8%。这是过去5年中从来没有过的，以前基本上都是下半年市场不仅好于上半年，也好于上一年同期。

　　2021年房地产市场有一个明显的转折点，上半年累计操盘金额同比上涨37%，下半年房企销售、融资急剧下滑，成交金额腰斩，操盘金额同比降了近三成，融资总额降了近四成。上半年房企积极抢地，在高能级城市蜂拥而入，前30强房企拿了全国54%的地块;而下半年土地市场一片萧条，“国家队”和地方国企无奈托底。

　　在丁祖昱看来，行业出现拐点，与行业自身发展阶段不无关系，连续几年的高增长透支了消费力。过去五年，开发商的融资、销售、投资规模都迅速扩张，带来了一系列严重问题。

　　丁祖昱认为，2016年是行业转折点，当时住宅规模从11亿平方米一跃而至14亿平方米左右，从“白银时代”直接跨越到“白金时代”，正是行业过去五年“市场透支”和过度金融化导致了现在的危机。不过，房地产仍是中国经济的“压舱石”，房地产行业也将继续是支柱产业。

　　2022年楼市“告别白金时代”?

　　丁祖昱为接下来的一年下的定语是“告别白金时代”。因为多数房企过去对房地产调控进行了错误判断，在销售规模大扩张的同时，大举借债，带来了目前的流动性危机，未来，必然会对过去高杠杆扩张模式纠偏。

　　“告别白金时代”的房地产市场面临危机，这些危机包括：一是企业面临违约风险。2021年以来华夏幸福(3.780, 0.04, 1.07%)、协信远创、蓝光发展(2.240, -0.03, -1.32%)、阳光100、中国恒大、花样年、新力控股、当代置业、佳兆业、中国奥园等多家房企发生债务违约，其中华夏幸福公告累计未能如期偿还债务本息高达1030.72亿元，泰禾集团(2.580, 0.06, 2.38%)为617.58亿元，蓝光发展为258.81亿元。二是项目面临交付风险。数据显示，34城已售未交付项目达8.31亿平方米，百强房企已售未交付近13亿平方米。其中长沙、重庆、武汉、郑州停工延期交付项目较多，上述四城均超200万平方米。三是供应商面临交付风险。在丁祖昱看来，供应商面临的风险、偿付压力可能比房企更大。

　　“房地产行业每年商品房成交额在15万亿元左右，相比其他产业，房地产仍是中国经济的‘压舱石’，房地产行业也将继续是支柱产业。”丁祖昱说，预计未来五年行业规模年均10.6亿至12.7亿平方米，较过去五年(2016至2020年)下降16%—29%，较2011至2015年增加0.6%—20.3%。

　　丁祖昱表示，第二曲线空间巨大，预计到2025年，物业行业总规模近1.6万亿元，租赁市场总规模达到4万亿元。企业剩者为王的时代，房企必须改变路径依赖，青铜时代高负债、高周转的运营模式不能持续，须坚持长期主义。